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12月の社長の一言

「どんな年」

 今年も一年を振り返る時期となりました。

 当社の今年の話題は、なんといっても前橋・宮地の大型分譲地
の開発です。群馬経済新聞の一面にも掲載されました。

 目標の10億円の売上も達成できそうです。

 人に関しては、1名の退社と2名の入社がありました。
 10月の一言では「新陳代謝」と書きましたが「刺激」にも
なっているようです。

 個人的には、群馬県不動産コンサルティング協会への入会と
タイ・シチャラのマンション購入契約でしょうか?

 来年の興味は「インバウンド」と「民泊」がどうなるかです。

 今年も一年間ありがとうございました。






11月の社長の一言

「民泊」

 10月26日NHKテレビ、夜7:30からの「クローズアップ現代」の
テーマが「民泊」でした。

 急増する外国人旅行者などに対して、一般家庭やマンションの
空き室などを貸し出すことを民泊というそうです。
 アメリカでは、これをビジネスとするAirbnbという会社があり、
登録件数が世界で150万件もあるそうです。
 インターネット・スマホがあればこその商売でしょうか。

 番組の中でも、あるマンションを一部屋12万円(月)で借りて、
一泊1万円で、転貸しているという人が紹介されていました。

 日本では、旅館業法などの法規制がありますが、国は東京と
大阪に特区を使って民泊を広げるようです。

 わが家も2部屋空いているので、Airbnbに登録してみましょうか?
条件は30才以下の女性のみ。






10月の社長の一言

「新陳代謝」

 夏から求人の募集をしておりましたが、9月に内定者が決まり
10月より本社と北営業所に一人ずつ勤務していただいてます。
(まだ試用期間中ですが)よろしくお願いします。

 ここ数年、入退社がありスタッフの顔ぶれが一新しました。
新陳代謝が進んでいます。

 今回の面接では、少し体育会系(元気の良さ)を
重視してみました。





9月の社長の一言

「タイ・シラチャ」

 以前から興味があった、東南アジアのマンションを1部屋買うことにしました。
場所はタイのシラチャという所です。

 工業団地が集積され、日系企業も数多く進出している場所だそうです。
(まだ現地に行ったことはありませんが。)

 進出している企業の、駐在員向けのコンドミニアムを、
(チャイナマネーを追え)などの著書で知られる奥村尚樹氏が社長を務める
(株)ステイジアキャピタルが開発しました。

 5年間でどのくらい値上がりするか、楽しみにしたいと思います。





8月の社長の一言

「寿司屋のうなぎ」

 今年は、例年以上に暑い
 
 7月31日 上半期最後の日、社員全員で、成田寿しにて
「うな重」を食す。寿司もうまいが、うなぎもうまい。

 順調に経過した上半期に感謝しつつ、ご褒美。





7月の社長の一言

「求人」

 6月末で、9年間当社に勤務いただいた営業のK君が
退社致しました。 ということで、スタッフを募集しています。

職種は 
○分譲地の仕入れ・企画・販売と
○法人向けの、土地売買及び収益案件の管理・売買です。

諸条件については、本社 法人営業部
027−388−0390 木崎までお問い合わせください。


 当社は創業以来、宅地分譲を得意分野として、業績を伸ばしてきました。
今年は前橋・宮地町で、全52区画の大型分譲地を手がけています。
この分野で、さらに地域を広げたいと思っております。
 
 又、10年前からアパート、テナントビル等の収益案件を取得し始め
現在、16物件を所有しており

 企業として、成長と安定の両面を目ざしています。





6月の社長の一言

「空き家対策」

 5月26日、空き家対策の特別措置法が全面施工されました。
「市区町村は、治安や防災上の問題が懸念される空家の
所有者に撤去や修繕を勧告、命令できる」そうです。

 当社の案件でも、高崎・大橋と、これから分譲する高崎・棟高の
分譲地は相続された子供さんが、他に住まいがあり、両親が
住んでいた土地・建物が必要ない為、お取引したものです。

 これから益々こういった仕事が増えてくるのでしょうか。

 個人的には、郊外の整然とした街並みよりも雑然とした
東京の下町風のところは好きです。





5月の社長の一言

「私の履歴書」

 日本経済新聞の一番最後のページに連載されているのが
「私の履歴書」です。各界の著名人や経営者が文字通り
生いたちから、仕事、家族の事まで、一カ月単位で書きます。

 4月は、家具チェーン ニトリ 社長、似鳥昭雄氏でした。
○辛酸を味わった少年時代
○起業してからも、幾多の困難をのりこえて、会社を成長させたこと
○そして今なお、新しい事に挑戦する前向きな気持ち
笑いあり・涙あり、抱腹絶倒。
まず一番に裏面から読んでいました。

 ぜひ、単行本として発刊されれば いいなと思っています。






4月の社長の一言

「ぐんま経済新聞」

(平成27年4月2日の記事より抜粋)
 インター周辺では日帰り温泉もオープンする予定で、
これからできる日赤病院も近く、非常にいい立地。
 すでに購入希望者がいるほか、建築会社からも問い合わせがある。
 今後もいい案件があれば高崎、前橋地区で展開していきたい。







3月の社長の一言

「銘板(プレート)」

 昨年7月の「社長の一言」で、大きな契約でドキドキしたと
書きましたが、その計画がいよいよ始まります。

 3月中には、開発許可が下りて、4月から造成工事に着手します。
場所は前橋市宮地町 旧前橋七中跡です。




 「前橋第七中学校通用門」という銘板(プレート)を
新設する公園内に残したいと思っております。






2月の社長の一言

「新年会」

 毎年1月の第三火曜日に、高崎ビューホテルで
当社の新年会を開いております。
 今年も、お取引先を中心に35名程お集まりいただき
アトラクションとして、育英短大の学生さんとOGによる和太鼓
の演奏もあり盛り上がりました。

 年頭の挨拶の中で、私は毎年必ず「ホラを吹く」事にしています。

○新年ですから、少々大きな事を言っても許されるのではないか?
という甘え。
○参加者の方も、たぶん一年も経てば忘れてしまうのではないか?
とういう厚かましさ。

 何年か前の新年会では、目標100区画と言って
見事にハジをかいた事がありました。

 そして今年のホラは「年商10億」
でも、今年はチョット自信があります。




平成27年
1月の社長の一言

明けましておめでとうございます

 こちらでは、ほぼ晴天に恵まれ、おおむね穏やかなお正月でした。
さて、今年はどんな年になるでしょうか?
 新聞紙上では、経済的には順調に推移し
日経平均株価の予想も20,000円あたりが一番多いようです。

 私も今年どんな案件に目ぐりあえるか大変楽しみにしています。
 本年もよろしくお願いします。





12月の社長の一言

「師匠」

 12月1日、私が不動産ビジネスの師と仰ぐ、
林 弘明先生のセミナーに行ってきました。
 
 幅広い不動産業務に取り組む「師匠」ですが、
特に最近は海外不動産に取り組んでいます。
 発展著しい東南アジア、アメリカでも人口増加が見込める
マイアミに現地エージェントと組んで投資をしています。

 又、今から2年前1ドル=80円の時に、いずれ円安の時がくるから
円高の時こそ海外へ資金を出して、為替差益を狙うべきと
現在の1ドル=115円を見通していました。

どうでもいいことですが、私も行きつけのスナックで店の女の子から
「カラオケの師匠」などと呼ばれて、いい気になって声を張り上げてます。





11月の社長の一言

「名前は?」

 ゆるキャラグランプリで ぐんまちゃんが、日本一になりましたが
当社にも独自のイメージキャラクターがあります。
 
 ヒョウタンの実を抜き、乾燥させて色を塗ったものが事務所に
あること。
 豊臣秀吉の馬印のもととなったものが、瓢箪であることから
ヒョウタンをモチーフとして当社の社員がデザインしたものです。

 チラシや看板にこれから登場してくると思いますが
目にとまったら、阿久津都市開発を思い出してください。

 でも まだ名前がついてないんです。




10月の社長の一言

「おでんの季節」

 お気に入りの居酒屋「梅ふく」で先月より おでんが始まりました。
 
 6〜7年前より通い始め「煮物」「おしんこ」「刺し身」
何を喰べても、おいしく値段は格安です。
 
 9月〜4月まではおでん。夏場はもつ煮になります。
かならずたのむネタは「豆腐」。大根はこれからおいしくなります。

 朝・晩 涼しくなり、おでんの季節になりました。




9月の社長の一言

「広島 土砂災害」

 土砂災害で多くの被害がおこるたびに、
関東平野に生を受けた事を幸せに思います。
 数年前、中国地方に旅行に行った時、
日本は平地が少ないことをあらためて実感しました。

 今回の災害では色々な事を考えさせられました。

○人は生まれ育った所から、なかなか離れられない。
 (もしかしたら日本人だけ?)
○当社の分譲地を購入するお客様が、親に相談すると何らかの
理由で反対する方がおりますが、彼の地を選んだ方は相談しなかったのか?
こんな時の為に人生経験が生きると思うのだが。
○自分の身は、自分で守る。(感をみがく)

それにしても、すごい濁流でした。
        (映像からだけですが)




8月の社長の一言

「法人営業部」

 開業当初より ほぼ宅地分譲一筋で業務を行ってきましたが
今月より本社内に「法人営業部」をもうけ、
 今までより少し間口を広げて仕事をしています。

 具体的には
      ○店舗用地・工場用地
      ○売りアパートなどの収益案件
      ○分譲用地の一括販売
      ○介護施設用地      etc

 名前の通り 企業様相手の仕事です。
 宅地分譲とはちがった むづかしさ おもしろさ があります。




7月の社長の一言

「久々のドキドキ」

 先日 当社として、過去最大となる土地仕入れの契約を行いました。
広さは6550坪 うん億円の契約です。

 1年前から構想を練りいったんは中断を余儀なくされましたが
今年の4月に再度復活 ようやく契約に到りました。

 金額や面積が大きい為 契約書の条項について念入りに打ち合せの上
サインしましたが久々のドキドキした契約でした。

 きっと住宅用地を探すお客さまもこんな心境で一生に一度(ほとんどの方が)
の買物をされるのかなとあらためて思ったしだいです。






6月の社長の一言

「太陽光」

昨年の4月に佐波郡玉村町のアパートの屋根に太陽光パネルを設置し

5月から売電を開始しました。

発電量は、11kw 投資額400万円は全額銀行借入れです。

1kwh 42円で東京電力が買取りします。



今年の4月まで一年間の売電収入が約650,000円

年間の返済額が元金と金利で    約490,000円


当初支出した自己資金が       約 50,000円



 
10年返済ですので11年目以後は売電収入がそのまま残ります。


もちろん部品の交換費用等発生するでしょうが。


 
今年はまた売電収入が下がりましたが年金の足しに、住宅ローン返済の足しに

太陽光発電が有利であるのはまちがいないようです。


今思えば42円の時にもっと大規模に取り組んでいればと残念でなりません。





 5月の社長の一言

「へんな土地?」

 上並榎の分譲地を仕入れる時に地主さんからたのまれて

隣地の三角地も仕入れました。


 大手プレハブメーカーの建物は無理ですが、在来工法なら

十分 住宅は出来ます。

南と西に道路がありますので日陽十分です。

水道と下水は宅地内に引込んであります。

家を建てる部分を地盛りして北側は道路と同じ高さに

すれば車2台置けます。


めずらしく想像力をかきたてられる土地です。





4月の社長の一言

「値付け」

高崎・菅谷の分譲地全四区画は造成中に完売しました。

当初もう少し高い価格設定を考えておりましたが、すぐ近くの土地が
私が考えていたよりも安く販売されたようなので、当初の計画より
低い価格設定にしたところ早期完売となりました。

私は、不動産業の前は、青果業でしたが、その時もお客さんには
教えられることばかりでした。欲を出して儲けようと思い品質を落とすと
お客様は離れていきます。

実に正直です。

京セラの創業者で、最近では日本航空の経営再建の立役者
稲盛和夫氏は
「商売の秘訣は、お客様が納得して喜んで買って下さる最高の
値段を見抜き、その値段で売ることです。値決めは事業の死命を
決する重大な判断であり、最終的には経営者が決断すべき」
と書いてありますが何年やってもなかなかむずかしいしいものです。




3月の社長の一言

「自画自賛」

 2月8日は私の60回目の誕生日でした。ついに50代とお別れです。
友人がしゃぶしゃぶで祝ってくれ、赤いチャンチャンコを着させられました。
振り返れば人生の中で50代からの10年間が体力と気力そして
お金のバランスが一番良かったように思います。
 
 2月8日といえば何十年ぶりかの大雪の日。
そしてその次の週は前橋で78cmの積雪!!

おととしから昨年にかけて倉賀野の第二期・第三期分譲地の一部にそれぞれ
セブンイレブンを誘致しました。
 大雪の時 すぐ近くにコンビニがあることは分譲地を購入された
お客様は喜んでいてくれるのではないかと思っております。




2月の社長の一言

「観察」

11月に本社を上中居町のMR高崎ビルに移してから本社にいることが多くなりました
出勤時にかならずすることが、二つあります。一つはテナントさんが多く入っている為
無駄な電気が使われていないかチェックすること。
 
 もう一つがお向かいの家の陽あたりをチェックすることです。
そのお宅は北東の角地で南北12Mの土地に30坪程の建物があります。
私の出勤する9時頃は、東からの日陽良好でリビングと思われる部屋に陽が

ふりそそいでいます。12月の冬至の頃は南からの陽は1階にはまったくあたりませんでしたが
1月の10日頃から1階のサッシの上部に少し陽があたるようになりました

今日は2月6日。1階のサッシの上から半分くらいまで陽があたっています
(分譲地の場合は南側の家の屋根形状が影響するのはいうまでもありません)




平成26年
1月の社長の一言

「あけましておめでとうございます」

あけまして おめでとうございます。今年もよろしくお願いします


例年より長い年末年始のお休み比較的おだやかな天気が続き

ゆっくり休ませてもらいました。

 
 さて今年はどんな年になるでしょうか?


昨年末の一言では「予期しなかった事が色々あった一年」と

書きましたが昨年のその予期しなかった事(芽)が大きく成長するような

一年にしたいと思っております。

 当社のモットーである「良質の不動産を提供する」を忘れぬようにしつつ。

 



12月の社長の一言

「思いがけないこと?」

今年一年ありがとうございました。

おかげ様で、開業から15年目の年も無事終ろうとしています。
 当社の今年一年を振り返ると

○2名の社員の退社と 3名の社員の入社
○アパートの屋根へ太陽光パネル設置
○地盤調査機 導入
○H.Pの刷新
○「かつや」「7−11(セブンイレブン)」という二つのテナントオープン
○高崎駅 東口近くに本社移転

 年の始めには想像もしていなかった事が色々とありましたが、実は
潜在意識の中で思っていたことが具体化されたのかもしれません。
 いずれも成果という点ではまだまだですが、来年は今年手がけた事を
もっと発展させたいと思っております。




11月の社長の一言

「本社移転」


かねてより高崎駅の東もしくは南に拠点を設けたいと思っていましたが 
今年の夏に今回の物件を紹介され本社を移転することになりました。

従来の緑町の事務所は、高崎北営業所と改め引き続き分譲地の仕入れ
販売を行います。


分譲地に関するお問い合わせは今まで通り緑町の事務所へ
お願い致します                






10月の社長の一言

 

「グランド・プロ」

 当社で分譲地を購入していただくお客様から最も多く受ける

質問の一つが「地盤改良工事が必要でしょうか?」ということです。


これに対して ○同じ分譲地内でも区画によって強弱があること

          ○建築会社によっても基準が異なるので

必要かどうかは「実際に地盤調査を、してみないとわかりません。」と

答えていました。


 反面      ○巷(ちまた)で言われるように群馬県(特に

           西毛地域)は地盤が固い。

          ○東日本大震災でも被害が少なかった事 等で

地盤に対して、過敏になりすぎているのではとも思っていました。

 

 そんな中、地盤ネット(株)という会社を知り同社の、

過剰な地盤改良工事を排するという考え方に共感し半自動

地盤測定機「グラウンド・プロ」を購入し地盤調査を始めました。



 


9月の社長の一言


「もう少しです」

一般的に300坪以上の土地を宅地として開発する場合

行政機関の指導や許可が必要になります。

順番としては
@ 宅地開発指導要綱による市町村との協議
  水道・下水道・ゴミの事等役所と協議します

A    都市計画法32条の届出
  道路・上下水道の管理・帰属について

B 都市計画法29条の申請=許可
  ※造成工事着工という流れなります

@〜Bまで早くて3ヶ月 複雑な案件になるとそれ以上かかることが
多々あります。


当社で計画している「高崎倉賀野町第三期」 「高崎金井淵町」 「高崎上並榎町」
それぞれの分譲地ともAまで終了しBの申請中で9月から10月早々には造成工事に
着手したいと思っております。





8月の社長の一言


「賃貸住宅フェアー」



毎年、東京晴海のビッグサイトで開かれる「賃貸住宅フェアー」に行ってきました。

例年と少し違うところは「太陽光発電」「海外不動産投資(特にマレーシア)」
の出展ブースが増えたことです。

 基調講演はネットワーク88代表の幸田昌則氏による

「アベノミクスは、不動産市場にどう影響を与えるか」

○金融緩和でお金がだぶついている

○低金利が続き不動産投資が活発

○消費増税前のかけ込み需要

で、大都市圏の不動産市況は好調

氏はこれをバブルではなく「宴(うたげ)」と呼ぶ。


基本的には人口減少であることを忘れてはならない、と。


 

高崎でも、駅周辺にはマンションの開発計画が何ヶ所も見受けられ

人気のある地域では、大手ハウスメーカーが今までよりも高値で
分譲用地を仕入れているようです。





 


7月の社長の一言


新しい社員として、6月より津金伸太郎君、今月より須長亮君が入社しました。

よろしくお願いします。 


 5月に求人誌で募集したところ、10名ほどの面接希望者があり、上記2名が

採用となりました(まだ試用期間ですが)。採用のポイントは人間性と笑顔です。

両名とも宅建主任者の資格はありますが不動産業の経験はありませんので、
どうぞ可愛いがって下さい。




6月の社長の一言


「一目惚れ」


高崎市三ツ寺町「三ツ寺公園」のすぐ横の土地を地主さんに譲っていただきました。

ある建設会社の社長さんの紹介で初めてこの土地を見た時にすぐに仕入れると決め

ました。一目惚れです!

 
 これほど大規模でよく整備されていて、水も豊富な公園の横に住めるなんて一生の

宝物だと思いませんか?


7月より造成工事が始まる予定です。

当社ホームページで造成工事の様子を週に一度のペースでお知らせします。

この土地がどのように住宅地として生まれ変わっていくか楽しみにしていてください。